二手房交易中，个人所得税是买卖双方，尤其是卖方，需重点关注的核心税负之一。其征收并非在所有交易中必然发生，而是由法律明确规定了一系列征收条件、计算方式与减免情形。本文旨在依据现行法律法规，对该税种进行系统性梳理，为相关当事人提供清晰的法律认知与实务参考。
我国《个人所得税法》及其实施条例明确规定，个人转让不动产所得属于“财产转让所得”应税项目，适用比例税率，税率为百分之二十。应纳税所得额为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。在二手房交易语境中，“财产原值”通常指购房时实际支付的房价款及相关税费；“合理费用”则包括转让过程中实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等，但需提供合法有效凭证。
法律同时设定了重要的免税或减税政策，旨在保障居民基本住房需求。最为人熟知的是“满五唯一”政策。即对个人转让自用达五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。此处“自用”时间起算点通常以房产证记载日期或契税完税凭证日期为准；“家庭唯一住房”则需由纳税人依据相关规定进行申报承诺。若不符合“满五唯一”条件，但卖方在出售现住房后一年内，在同一城市范围内重新购买住房，其出售现住房已缴纳的个人所得税，可视新购住房金额占现住房转让金额的比例申请退税，这体现了税收政策对改善性住房需求的支持。
在征管实务中，税务部门通常采取“核实征收”与“核定征收”两种方式。在卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证时，税务机关按照前述差额的20%核实征收。若卖方无法提供完整凭证，致使应纳税所得额难以准确计算，税务机关可依法按住房转让收入的一定比例（通常为1%至3%，具体由各地确定）核定应纳个人所得税额。交易双方，特别是卖方，需根据自身凭证保存情况，提前了解本地具体执行口径。
值得注意，二手房交易的个人所得税法定纳税义务人为转让方，即卖方。但在市场实践中，税负常通过合同约定发生转嫁或分担，这属于民事协商范畴，并不改变税法上的纳税主体。买卖双方应在交易合同中明确税费承担主体，避免后续纠纷。如实申报交易价格是法定义务，通过签订“阴阳合同”等方式偷逃税款，将面临补缴税款、滞纳金及罚款的行政责任，情节严重的甚至可能追究刑事责任。
二手房个人所得税是一个规则明确但细节繁多的领域。纳税人应准确把握其征收逻辑、免税优惠及申报要求，在交易前做好税务成本测算与资料准备，从而合规、合理地履行纳税义务，保障交易顺利完成。依法诚信纳税，既是公民的法定义务，亦是维护自身合法权益、防范法律风险的基础。
